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重磅!五大行同日發文,事關你的房貸

閱讀數:1146 2020-08-13 21:36 來源:南方都市報、溫州商報
直白點就是,你沒說不轉,就統一轉換。

8月31日是存量浮動利率貸款定價基準轉換的最后期限。12日,工商銀行、建設銀行、農業銀行、中國銀行和郵儲銀行齊齊發布《關于存量浮動利率個人住房貸款定價基準批量轉換LPR的公告》。

公告均表示,對符合轉換條件但尚未辦理轉換的存量浮動利率個人住房貸款定價基準批量轉換為LPR。直白點就是,你沒說不轉,就統一轉換。

針對購房者的疑惑,易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為,“第一、央行已經好幾年沒有公布基準利率了,后續的所謂基準利率就是LPR,也叫基礎利率,一切要朝LPR進行調整,這是利率市場化改革的導向。第二、購房者后續被默認調整后,未來的月供可能增加也可能減少,其實和過去的月供還款情況差不多,所以不必過于擔心”。

批量轉換的規則基本一致

按照公告,2020年1月1日前已發放或已簽訂合同未發放,且截至2020年8月24日(含),尚未辦理定價基準轉換的存量浮動利率個人住房貸款(含個人商用房貸款,不含公積金貸款和公積金貼息貸款),自2020年8月25日起批量轉換,你無需自己進行任何操作了。

各大銀行此次批量轉換的規則也基本一致。以工行為例:一是,原合同約定的利率定價方式轉換為以相應期限LPR為定價基準加點形成,加點值等于原合同最近的執行利率水平與2019年12月發布的相應期限LPR的差值,加點值可為負值且在合同剩余期限內固定不變。從換時點至此后的第一個重定價日(不含),執行的利率水平等于原合同最近的執行利率水平。

二是,重定價日調整為貸款發放日對應日,自第一個重定價日起,在每個重定價日,利率水平由最近一個月相應期限LPR與上述加點值重新計算確定。如定價基準轉換日與調整后的重定價日相同,則轉換日當天不進行重定價,貸款自下一個重定價日重定價。

對于不接受定價基準轉換的貸款者,上述五大行均在公告中給出了選擇。工商銀行、中國銀行稱,可在8月24日(含)前,通過手機銀行、網上銀行和網點等渠道完成自主轉換;建設銀行、郵儲銀行給出的時間節點分別是8月31日(含)前、8月25日(不含)前。農業銀行表示,8月24日(含)通過掌銀、網銀、客服或者原貸款經辦行進行登記,屆時將不對個人住房貸款進行批量轉換。

什么是LPR?

LPR是貸款市場報價利率的簡稱,是指金融機構對其最優質客戶執行的貸款利率。2019年8月,央行改革完善貸款市場報價利率(LPR)形成機制,新的LPR報價方式改為按照公開市場操作利率加點形成;報價利率期限增加5年期以上;報價頻率由原來的每日報價改為每月報價一次。按規定,2020年1月1日前已經發放的,或者簽了合同但還沒有發放的貸款,參考貸款基準利率和浮動利率的貸款可以轉換為錨定LPR。

固定利率與LPR二選一,怎么選?

在轉換的時候,個人面臨兩個選擇:第一個是,選擇固定利率。房貸利率與你當前的利率水平保持不變,以后也不管LPR利率怎么變化,你的房貸利率都不變;第二個是,選擇浮動利率(LPR)。房貸利率根據LPR的變動而變化。 那么,選哪個好?無論是何種轉換方式,轉換后的房貸利率不得低于原有的利率水平,除非LPR下降。這主要是為了貫徹落實房地產市場調控要求,在流動性合理充裕、市場利率有望下行的情況下,堅守“房住不炒”的定位,不向房地產市場發出錯誤信號,同時也有助于控制上升較快的居民部門杠桿率。具體來說,業內專家均預計,未來一段時間LPR仍有一定的下行空間。借款人與銀行平等協商,采用LPR作為定價基準(浮動利率)將可能是普遍的方式。

怎么轉成LPR?

第一步:確定點差【點差=轉換前的房貸利率-相應期限LPR】比如說,您房貸是上浮10%,按照現在執行的利率水平4.9%計算,您轉換前的房貸利率就是5.39%。按照央行規定,在個人房貸轉換期間均錨定2019年12月的LPR,該月5年期以上LPR為4.8%。根據上述,您的點差=5.39%-4.8%=0.59%或59個基點。點差在合同剩余期限內固定不變。

第二步:確定房貸利率【轉換后的房貸利率=重定價日的相應期限LPR+點差】轉換為LPR時可以重新約定重定價周期,商業性個人住房貸款的重定價周期最短為一年,也就是說一年內房貸利率不會發生變化。據記者了解,多家銀行可選擇的重定價日為每年1月1日,或按貸款放款日對應的日期。

假如您的重定價日為1月1日,那么2020年由于錨定2019年12月LPR,您的房貸利率不會發生變化。而2021年轉換后的房貸利率=2020年12月的LPR(假設為4.60%)+0.59%=5.19%,較2020年將下降20個基點。也就是說,這次重定價日的LPR比上次變化了多少,您的房貸利率也就會調整多少。

哪些人受影響?

一般來說,只要有個人住房貸款的都受影響,但有幾種情況除外:1、公積金個人住房貸款、組合貸款中的公積金部分;2、固定利率貸款;3、2020年底前到期的個人住房貸款;也就是說,如果符合這三種情況之一,就不受轉換的影響。

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